年绵阳区域价值投资分析

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年绵阳区域价值投资分析绵阳区域概况以及商圈分析：城市商圈的变迁，是一个城市城市化进程及商业繁荣的表现。商圈的变化中，体现了一个城市商业的动脉和城市的活力，也让我们清晰的看见绵阳商业地产发展的步伐。城市中心核心商圈范围：绵阳中心城区，涪江河堤、安昌江河堤与铁路所包围的区域以及御营坝片区。区域现状：区域内建设用地面积约17平方公里，居住人口约20万。该区域是目前绵阳科技城的商业核心地带，包含南河商圈和御营商圈，聚集的商业服务占城市总量的80以上。其功能以生活购物为主，兼有餐饮、娱乐。商业形态一大型食品超市群、专营专卖店（服装、日化、药品等）、电子电器市场为主。其中，营业面积0.5万平方米以上的大型商场21座，占地面积2万平方米以上的商品交易市场12座，初具规模的商品及餐饮专业街道10余条，占地0.3万平方米以上的宾馆11家。辐射半径：绵阳市及整个川西北地区。泛花园商圈范围：以临园路西段为轴线，西至铁路立交，东至科委立交。区域现状：区域内人口容量为3.33万人。其商业功能以购物、宾馆、娱乐、休闲、保健及装饰材料、家居为主，兼有小商品、服装购物功能，是绵阳城区内星级宾馆最多，成长最快的商业服务区域。从90年代初期的绵阳第一个大型批发市场——花园批发市场，到绵阳第一个专业装饰建材市场——三汇立交装饰市场，到后来的东辰。宜家美，三汇装饰材料市场、三汇机电配件市场，以及目前正在火暴发售的丽景。金海岸商业广场，该区域商业地产开发异常火暴。辐射半径：花园片区及国道成绵段沿线。城东商圈范围：以涪江以东，城市东部游仙及科学城片区。区域现状：该区域居住人口12万，商业主要功能为购物、休闲、旅游、文化及小商品、生产资料市场。随着涪江三桥的开通，沈家坝片区及富乐山旅游片区得到深度的开发，住宅地产和商业地产发展势头迅猛，从而带动了区域经济跨越式发展。特别是成都地产巨头置信集团开发的“芙蓉汉城”复合式地产项目，带动了该区域乃至全市餐饮、休闲、娱乐的发展，并成为该区域商业主体。同时，由于该区域优越的自然资源，富乐山名胜风景区、城市博物馆、城市科技馆...平政、高水、圣水商圈范围：南以西山东路为界，西以铁路为界，东至小岛村，北接青义。区域现状：片区居住人口10万人，商业功能以购物、餐饮、休闲为主，兼有蔬菜、种子批发及花木、二手车交易。该区域人口密集，是绵阳主要的居住区域，加有长虹、九洲等大型企业，片区商业繁荣。该区域沿涪江河沿岸的休闲旅游及住宅、商业地产的开发是该区域发展的重点。辐射半径：平政、高水、圣水及小岛片区，国道绵江段沿线。高新商圈（五）范围：普明、永兴石桥铺、菩提寺片区区域现状：片区居住人口20万人，商业功能为购物、休闲、建材、汽车贸易、物流为主，是绵阳新兴的区域商业中心。万向汽车城及万向装饰建材城的建立，带动了该区域经济的快速发展。随着城市新行政中心的迁入，该区域商业无论从业态发展还是规模，都将发生重要的变化。同时，作为城市新行政中心的配套，住宅及商业地产都得到蓬勃的发展。区域内规划面积亩的新皂物流园将成为今后发展的重点和亮点。辐射半径：普明、永兴石桥铺、菩提寺片区、国道沿线乃至绵阳全市。绵阳商业布局的展望因为城市的发展，因为商业的需要，绵阳的商业除了现以形成的一个市级商业中心外，有发展多个城市商业副中心的趋势。其中，城市新区、永兴、经开区、青义以见雏形，园艺、塘汛、游仙经济实验区等一批新城正在加紧建设。改变传统落后的商业形态，建立标准化、规模化的商业形态成为未来发展的重点和难点。因此，地产开发商必须从绵阳的实际出发，把握绵阳经济发展的脉动，开发定位准确、品质优良、管理科学的地产项目，才能在强手林立绵阳房地产立足。绵阳房地产区域价值分析城东：文化牵引，地产升级城东主要指绵阳城市规划区涪江以东的范围，这里是古绵州所在地，平阳府君阙和富乐山见证了古绵州昔日的昌盛。但在年游仙区设立前，这里除了稀稀疏疏的农舍和厂房，沈家坝、韩家脊一带还只是一片凌乱的荒滩和菜地。但在最近10年间，城东的发展可谓神速。随着政府对城东市政配套设施的不断改善，近年来房地产业日益兴旺，尤其是芙蓉汉城、三汇绿岛等品质大盘的先后崛起，标志着城东已彻底告别原来的落后景象，步入了都市的时尚和繁华之中。城东占据了绵阳房地产开发的绝版地带。富乐山植被完好，满目苍翠，是一个天然的氧吧。名胜古迹遍布其间，人文气息浓厚。涪江、芙蓉溪如玉带缠绕，构成了一幅匠心独运的山水画卷。“山不在高，有仙则灵；水不在深，有龙则灵。”自古以来，山与水就是人们居住环境中追逐的亮点，依山而居，临水而栖，成为居住的至高境界。刘备一句“富哉，今日之乐乎”点化了富乐山的灵气，而平阳府君阙则让芙蓉溪多了一份“逝者如斯”的感叹。城东房地产价值的全面提升当以芙蓉汉城的崛起为标志。作为绵阳大型复合文化地产的代表作，置信芙蓉汉城将传统文化与现代科技融为一体，追求细节的完善和整体的视觉美感，引入“置信生活方式”，从品质和服务两方面为绵阳楼市升级。在芙蓉汉城的带动下，城东的房地产开发进入了一个高潮。三汇绿岛、兴发家园、恒馨苑、山江虹悦等中高档楼盘次第兴起，全面提升城东的居住价值。产品同质化是现代工业社会不可避免的趋势，房地产市场也不例外。想要赢得愈加挑剔的消费者的青睐，就必须跳出同质化的窠臼，创出自己的特色。绵阳楼市正在从满足基本居住需求的“有居时代”向追求生活舒适与精神享受的“优居时代”过渡，真正的精品楼盘不仅要具备上佳的品质和服务，还要有独具特色的文化内涵。以芙蓉汉城为代表的文化地产不仅拉升了城东的房地产价值，而且将绵阳与成都的房地产开发差距缩短了至少5年。城南：楼市先驱，后劲十足城南主要指安昌河以南，涪江以东的绵阳城区，包括御营片区和经开区两大版块。城南是绵阳房地产开发的发源地，在绵阳楼市中有着举足轻重的地位。从早期的御营小区到现在的鸿越瑞阁、东圣清华园、江岸山景、左岸丽舍，城南的房地产开发从安置旧城改造拆迁户的动迁房起步，品质逐渐提升，无论建筑设计还是景观打造都有了翻天覆地的变化。买房到城南已不再是仅为了解决基本的居住需求，也是追求品质生活的选择。城南有着得天独厚的地利，安昌河、涪江两江环抱，南湖体育公园、南山公园、洞天公园点缀其间，尤其是烟波浩渺的三江湖衔远山，吞三江，气势恢弘，是市区内最具观赏价值的自然景观。如果能够充分利用这些独具优势的自然条件，因地制宜地打造公园地产和亲水楼盘，城南的房地产开发还将会有一个大的飞跃。目前御营片区的房地产可开发用地已经所剩无几，未来城南的房地产开发将以经开区为主战场。鸿越瑞阁作为外来开发商在城南打造的第一个品质大盘，其建筑品质和景观设计都给绵阳楼市提供了一个具有里程碑意义的新范本，也拉升了整个城南片区的房地产价值。溯流而上，鸿越瑞阁、东圣清华园、富临阳光城、江岸山景、左岸丽舍等精品楼盘，像一串珍珠挂在城南的滨水地带，或小桥流水，或宅院深深，或依山而立，或登高望远，各自营造出别具特色的居家环境，而生意火爆的老茶树餐饮休闲则给这串珍珠抹了一层诱人的亮色，更加凸显出城南在绵阳楼市中不可替代的骄人魅力。如果说自然景观是城南的硬件优势，那么交通和配套建设就成了城南的软肋。其实，城南目前的道路和配套设施建设是能够满足居家城南的基本需求的。但由于市中心开往经开区的公交路线在布局上还不能满足当地居民方便快捷的出行，而御营片区因开发较早也存在城市规划和市政配套落后的问题，导致人们对城南的居家方便性产生疑虑。随着城南房地产开发进程的加快和入住人口的增加，上述问题将不复存在，而土地储备丰富的经开区将给城南的房地产开发加足马力。城西：城市偏心，居者受惠城西在绵阳人的地理概念中主要指园艺山以南，长虹大道以西的广大区域，包括花园片区、高新片区、永兴片区。由于市政府搬迁到高新区的火炬大厦，整个城西的房地产市场都发生了质的改变。一个典型的例子是：成都市政府的南迁导致成都城南的房地产市场被迅速引爆，沿南延线直达郊区华阳，高档楼盘林立，价格一路攀升，令其他区域望尘莫及。绵阳不是成都，而临园路及延伸段也不像成都的南延线那样笔直，但政府西迁对城西楼市来说依然是一个最大的利好。伴随政治中心西移而来的配套建设的完善，将使城西的居住价值迅速提升。而作为绵阳通往成都的门户，城西的交通优势也注定这一区域“钱”景广阔。沿城市的中轴线发展历来是房地产开发的不二法门，北京的长安街、成都的人民南路、西安的长安大道，无一不是当地房地产最火爆的区域。绵阳不是一个中心对称的城市，但历史以来形成的临园干道实际上成为一条城市中轴线。尤其对外地人来说，印象最深的往往是临园干道周边的景物。城市中轴线由于到市中心的交通方便，使居住在沿线的市民感觉到市中心的距离很近，从而比其他距市中心直线距离相近的区域更具有居住价值。随着购房者居家、投资理念的成熟，受惠于此的城西楼市正在将区位优势转化为市场优势。城西的房地产开发见证了绵阳房地产业的一段光辉历程，从10年前花园房产在这里开发绵阳第一个成熟的住宅小区到今天富临丽景花城重新定义城西的人居标准，绵阳最具实力的两大本土开发企业不约而同地选择城西来捍卫自己的荣誉。在这两个龙头的引领下，各种中高档楼盘和商业物业在城西遍地开花。随着这一区域入住人口的增加，城西作为绵阳城市新中心的区位优势将进一步凸显。可以预见，未来三五年内这里将成为绵阳楼市极具增值潜力的财富高地，是淘金者的“乐园”。城北：大盘造就中产城北城北主要指剑南路以北，包括平政、高水、圣水、小岛等，是政府规划的以居住为主的生活区（CLD）。城北位于绵阳的上风上水之地，通透清爽的整体环境既符合人居特性又能保证人与自然的有机联系。由圣水寺、西山、五一广场三处绿地构成的三角地带与涪江、小岛融为一体，山水相依，形成绵阳最适宜居住的“金三角”。城北以一环路北段和长虹大道、滨江路、跃进路、西山路为骨架的交通网四通八达，为生活在这一区域的居展提供了便捷的交通，也使城北与主城区完全融为一体。多路公交车将城北与市中心、高新区甚至更远的城南合理连通，出行十分方便。“绵江快速通道”的贯通使城北成为绵江经济走廊的桥头堡，区域交通优势更加明显。以五一广场为中心的休闲区包含了多种餐饮、休闲商业形态；各种小超市、便宜店及高水蔬菜批发市场为市民购买生活必需品购买提供了最便捷轻松的去处。城北的房地产开发因小岛、花园、中房等实力开发商的进入而呈现出欣欣向荣的发展态势，并正在形成绵阳最大的生活区（CLD）。城北片区未来的变数主要取决于长虹、九洲两大巨鳄的动向，如果他们在城北展开巅峰对决，那么城北甚至绵阳的地产版图又将重新划分。在一个富足的社会里，中产阶层的壮大是一个不可阻挡的趋势。他们不仅有专业知识，而且受过相当的人文主义教育，从而构成社会的中坚力量。中产者追求高品质的物质生活和精神生活，在居住环境方面更讲究格调和品位。如果说以前的城北除了厂房和“火柴盒”式的单位宿舍楼、居民楼，与中产绝缘的话，那么现在的城北正在变得越来越中产了。由小岛、花园、中房等品牌开发商开发的品质大盘正在改写城北的居住历史，“中产生活”在城北不只是一本精美楼书的浪漫诠释，而是活生生的现实。城中：成熟社区，地标建筑城中指科委立交桥以东，剑南路以南，以涪江、安昌河为界的城市中心区。城中的住宅主要集中在南河片区，这里有密集的居民点，也有“天价豪宅”。住在南河片区，远可揽三江之胜，近能享都市繁华，交通方便，配套成熟，是城中最具居住价值的社区。上世纪90年代初，长兴集团在这里开发了第一个经济适用房项目。年，高档电梯公寓宏杰花园破土动工拉开了南河片区高档住宅建设的序幕。其后，名仕苑、龙汇花园、天浩大厦、海天世纪银座、长城春天花园等竟相问世，使这一片区成为绵阳房价的一个制高点。目前，南河片区的可开发用地所剩无几，新项目更多地寄希望于旧城改造。随着绵阳城市建设步伐的加快，城中的居住功能将逐渐弱化，而商业功能将得到强化。在绵阳新的城市规划中，以临园口为核心的CBD区域跃然纸上。CBD即中央商务区，是城市的功能核心，城市的经济、商务等实体和信息在此高度集中，交通便利，人口流动巨大，白天人口高度密集、昼夜人口数量变化大，位于城市黄金地带。作为一个未来的百万人口城市，绵阳在本次规划修编中将提出CBD的规划。根据绵阳的经济发展水平和城市规模，绵阳的CBD将综合商务和商贸功能，建筑以商住两用的高层公寓为主。一个城市CBD的形成，除了商务功能的强化外，也将是地标性建筑的汇聚地。地标是一个城市的重要象征，因其形象性、品牌知名度和市民的广泛参与性，使商流、人流、物流、车流密集，令地标区域的地价昂贵，使地标性建筑具有极高的商业价值和长期的升值潜力。地标式建筑也有一个发展的过程，以前的百货大楼、科技大楼等是城中较早的地标建筑，而后兴起的新益大厦、临园商务大厦以及南河片区的一些高层住宅形成了新的地标建筑。随着CBD概念的提出和推广，城中的地标建筑将在质和量上实现一次飞跃，一个更能展示绵阳现代化城市发展水平的城市核心区将以更加恢弘大气的建筑傲立于绵阳的“曼哈顿”。科创园区：绵阳的“比华利山”科创园区以园艺山为主体，南边到高新区山脚下，北边与青义交界，西边到绵广高速公路，东边到铁路。科创园规划面积12.89平方公里，区内交通便捷、设施完善、环境优雅。建成道路30余公里，绿化、美化水平较高。将逐步形成城市功能完备、生态环境优美、科技教育产业和现代服务业发达、文化特色鲜明的园林城市新区和文化新区。科创园区以坡地、台地为主，在这个区域内有保护完好的自然生态环境，有大型人工湖，有大面积原生植被，是开发高档住宅区的理想之地。科创园区不仅有优越的自然生态环境，便捷的交通和逐渐完善的配套，而且云集了大批名校，并将打造西部一流的职业教育基地，毗邻的西山公园风景优美、人文荟萃，其自然条件和人文环境得天独厚。在《绵阳城市规划区住房建设“十一五”规划》中，科创园区和三江六岸的滨水地带被规划为90平方米以上的大户型住宅的主要生长地。目前，在科创园区已有富临、启明星、银都、倍特、岷山、天府怡和等本土及外来开发商开发的数个高档社区，已经初步形成绵阳最集中的高档住宅区。假以时日，这个高档住宅区的规模将越来越大，成为绵阳的“比华利山”。城市“富人区”的形成在以往被视为洪水猛兽，但随着社会的进步和经济的发展，中产阶层成为城市主流人群，而高收入阶层和低收入阶层俱为少数，为低收入者提供经济适用房、廉租房和为高收入阶层打造“富人区”势所必然。“富人区”只是社会资源市场化配置的一个选择，并不意味着形成一个特权阶层。园艺山的高档住宅区目前还处在起步阶段，在产品品质和生活配套方面还有不尽如人意之处，而且缺乏足以为整个片区定位的领袖名盘。以成都为例，所谓“南富”，旧城南有锦绣花园，新城南有麓山国际社区，皆以傲视群雄的气势引领成都的高端住宅市场。而科创园区目前尚未出现类似的领袖名盘，在城市规划修编完成后，科创园区的房地产开发将会有怎样的大手笔，让我们拭目以待。预览时标签不可点收录于话题#个上一篇下一篇