地产产股票还有没有投资价值

前段时间，我接受了某媒体的采访，以下为整理后的采访现场笔录内容

采访时间：年9月27日

采访者：记者李国君

采访对象：陈明阳（雪球ID：

问：国家在调控房地产，究竟房地产行业还会发展吗？房地产产股票还有没有投资价值呢？

答：我认为中国房地产还有非常大的发展空间。目前城市化率只有59%左右，而在工作地有住房的人口比例其实比59%还低。只要中国经济继续向前发展，城市化率必然会逐年提高，房地产就会有比较大的发展空间。

就房地产销售面积而言，去年销售面积是17.2亿平方米，已经进入低速增长阶段，将来再像过去一样快增长几乎不可能。我认为国内的房地产市场还有十年左右的低速增长期。

房地产是容易受国家政策影响的行业，我们首先要知道房地产调控政策是为了使得房地产更加健康发展，避免出现泡沫，而不是为了打压房地产行业。其实这十几年来房地产行业经常会有调控政策，但是调控政策对行业的影响只能是中短期的，而且这种调控会使得资源向少数开发商集中。投资股票的时候，我们要有逆向思维，房地产股票因为调控政策不被大家看好，反而令到投资价值上升，现在很多房地产股票的市盈率已经低于五六倍，股息率高于4%，无论从哪个角度来看，都很有投资价值，横向与美国的房地产股票相比，都显得非常便宜，因为我留意到美国的房地产股票的市盈率一般到二十倍左右。当然，我说的这种投资价值指的是长期来看，需要投资者具有一定的耐心和定力。

至于有的人说房地产股票可能估值会越来越低，我不认可这种说法，我认为随着房地产增长速度的下降，房企的债务比例都会跟着下降，这样股票市场可能会给予房企股票更高的估值。

问：现在房价比较高，很多人认为房地产公司的利润很高，如果房价出现下降，将来房地产公司的业绩不会跟过去那么好，你怎么看这个问题？

答：其实房价一直都很高。年的时候，我们正式取消福利分房，那时全国城市开发房屋的平均交易价格是元每平方米，年的时候上涨到元左右。对比我们工资收入上涨的幅度来计算，其实现在房价比过去高不了太多。当然，我们不可以让房价上涨太快，因为房价关系到民生问题。

过去房价的上涨是货币供应和供求关系引起的，目前M2已经是万亿元，将来货币供应的增长速度会降下来，及供求关系平衡，会使得房价保持在低速度增长的状态，可能房价每年增长的速度会低于10%。至于房地产的利润，我们看看其产品的毛利率，其实中国内地房地产公司的毛利率跟美国/香港房地产公司的毛利率差不多，大约30%左右，是一个正常水平的毛利率，所以我认为不是因为房地产公司赚了太多钱，才导致房价高。将来房价应该会保持一个慢速增长，房地产公司的毛利率应该可以保持在现在的水平，所以业绩不会出现大的滑坡。

即使毛利率下降，但是因为房地产公司减少负债，从而减少利息支出，利润率方面应该也不会有太大影响。

问：很多人说自己身边的人都有一套或多套住宅，所以判断房地产未来的实际需求量会很小，你怎么看？

答：每个人的接触范围都非常有限，得出的结论可能不够客观和正确。应该从宏观数据方面来看这个问题。中国确实超过90%的人都有自己的房屋，但因为中国目前的历史阶段比较特别，很多人在自己工作的地方没有房子，这个比例我没有统计过，但数目应该相当庞大，另外一方面，房子具有时代特征，比如二三十年前建的房子没有电梯，你现在住着肯定会认为不舒服。而现在买的房子，可能二十年后你会觉得它的居住感受也不怎么样，因为随着时代的发展，未来房子可能会实现智能化。此外，改善型的需求，还有结婚人群，也是市场需求的一种，我看到很多城市，包括一线大城市的住宅的条件都不是非常好，老的没花园的小区几乎占了一半，所以我认为市场需求量应该还很大。人们对美好生活的追求，会让市场产生新的需求，我们不应该过分悲观地认为房地产行业没前途了。

问：我们看到很多大的房地产公司有不少并购行为，你认为房地产市场将来会不会像家电行业一样，出现寡头企业呢？

答：我认为未来不会像家电行业一样出现寡头企业，因为地产产品的生产及复制，还有销售远远没有家电之类行业那么简单容易，即使跨区域发展，都需要相当长时间的市场培育，这是与家电行业不一样的地方。但是可能会出现巨头企业，大企业有资金优势，品牌优势，融资优势，规模优势，市场份额会逐渐提高，目前销售额前二十名的市占率还不足35%，将来可能达到更高的比例。

目前中国有9万多家房地产公司，现在每年都有不少房企退出市场，将来退出行业的房企，会越来越多，十年后可能剩下不足现在房企数目的一半，而真正能够有比较好的经济效益的房企，可能最多一两百家。未来中国房企的市场集中度会比美国还高很多，因为美国各个州的法律和政策都不太一样，所以美国房企跨区域发展存在一定的困难，而中国房地产行业不存在这样的问题。

作为股票投资者，要找到房地产行业内有竞争优势的房企，因为这种企业将来会占有更高的市场份额，成长性得到保证。

问：国家计划推出大量的保障房，会不会对房地产市场有比较大的冲击或影响呢？

答：保障房，需要大量的资金来建设，我们地方政府目前在短期内可能无法进行大量的保障房建设。所以建设保障住房应该是一个长期计划，它在我们国家房产结构中占有一定比例可能是很多年后的事情。

保障性住房解决的是低收入阶层的住房问题，这个阶层不是商品房的主要销售对象，所以对商品房销售的影响不会太大。

问：很多人会认为房地产行业比较复杂，你觉得应该怎样去了解房地产行业，比如它的盈利模式，或者它的业务。

答：房地产行业有类金融属性，需要融资来发展业务，我们再看这个行业公司的分类，

有四大种：1、纯住宅开发商，2、商业地产，3、旅游地产，4、工业地产。目前大部分房企都属于住宅开发商和商业地产。大家都知道，我们的房地产是采用预售制度，即是卖期房。目前增长最快的是住宅开发，住宅需求比较大，而且产品利润率比较高，当然它受政策面影响比较大，不过这种影响是中短期的。而商业地产现在也有很多房企进入这个业务，它的特点是能够产生现金流，比如租金，但是商业地产对资金的需求量十分巨大，投资回收周期会比较长。

一般而言，房企取得地块是采取拍卖、招标、挂牌的形式，现在还出现了另外2种形式，就是并购及旧改。经营效率较高的公司，通常拍地一年后即可取得预售证，开始售房，然后售房1年半，或者两年后可以正式交房，交房后，售房款才正式结算入营业收入。从拍地到正式交房，这个过程应该有三年时间。就单个房地产项目而言，这三年时间都是开支状态，没有收入，只有交房后才正式算入营业收入，而且债务的利息在这段时间，房地产企业可按照自己情况将其资本开支化，即是当期不计或少计算利息支出，放在后面计算。股票投资者应该多些了解房地产的操作过程。因为只看财务报表，可能无法真正了解这个行业。

问：那么多家上市的房地产公司，普通投资者可能会觉得眼花缭乱，无从下手，不知怎么选择，你觉得哪些房地产股票是值得大家







































白殿疯能治好吗
北京看白癜风哪里医院疗效最好